15.08.2022 г. Каковы последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества?

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

• отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
• потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 ГК РФ).

 Внимание! Покупатель, воспользовавшийся правами на соразмерное уменьшение покупной цены, на безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок, на возмещение своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ), не может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ), если недостатки были устранены (см. Определение ВАС РФ от 16.09.2011 N ВАС-12033/11 по делу N А56-20162/2010).

На практике может возникнуть вопрос об определении размера уменьшенной цены.

Хотя в соответствии с ГК РФ покупатель вправе по своему усмотрению выбрать требование из п. 1 ст. 475 ГК, на практике возникают ситуации, когда суд считает предъявление того или иного требования недопустимым.

•  При предъявлении требования об уменьшении покупной цены на основании п. 1 ст. 475 ГК РФ в связи с некачественностью товара покупатель должен доказать обоснованность уменьшенной цены (из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.06.2009 по делу N А56-32506/2008: "...Довод ответчика о необходимости уменьшить покупную цену до 1 421 637 руб. в связи с некачественным изготовлением стеллажа правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обоснованность размера указанной суммы...").
•  По вопросу о том, может ли покупатель заявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены при наличии в товаре существенных недостатков, существует две позиции судов.

Позиция 1. Требование о соразмерном уменьшении покупной цены может быть заявлено покупателем только в случае, если он может использовать товар по назначению, не устраняя недостатки (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2010 N Ф03-3221/2010 по делу N А51-11534/2008)

Позиция 2. Требование о соразмерном уменьшении покупной цены может быть заявлено покупателем при существенном нарушении требований к качеству товара (Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2011 по делу N А40-143491/10-47-1245).