21.10.2022 г. Что нужно доказать истцу при рассмотрении требования о принудительном обмене жилого помещения?

В соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В случае необходимости принудительного обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма несовершеннолетним (несовершеннолетними) и гражданами, лишенными в отношении этих несовершеннолетних родительских прав, иными совместно проживающими с несовершеннолетним (несовершеннолетними) лицами, соответствующее требование в суд вправе предъявить законные представители несовершеннолетних, орган опеки и попечительства либо прокурор, если совместное проживание этих граждан с такими несовершеннолетними нарушает права и законные интересы несовершеннолетних.

Право на обмен принадлежит нанимателям жилых помещений по договорам социального найма, то есть только в жилищном фонде социального использования в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Как следует из  части 1, 2 пункта 33 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен. Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.".

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, договор обмена - это соглашение граждан о взаимной передаче занимаемых ими жилых помещений.

Внимание! Обмен возможен только конкретными жилыми помещениями, которые занимают участники обмена, а не помещениями, которые предполагается получить в будущем, например, после осуществления строительства дома. Наличие конкретного варианта обмена позволяет суду в случае спора проверить законность предполагаемого обмена и вынести решение, обладающее свойством исполнимости. Кроме того, предмет обмена является существенным условием договора.

По характеру жилой площади, ее техническому состоянию предметом обмена может быть то же жилое помещение, что и по договору социального найма, то есть изолированное, состоящее из отдельной квартиры или комнаты в коммунальной квартире.

Необходимым условием договора обмена является обязанность нанимателя получить письменное согласие на обмен проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Обусловлено это тем, что члены семьи наравне с нанимателем имеют право на жилое помещение. На обмен жилого помещения нужно также получить согласие наймодателя в письменной форме. Для действительности договора обмена нужно оформить его в установленном законом порядке. Граждане, желающие произвести обмен, заключают в письменной форме единый договор об обмене жилыми помещениями. Он подписывается обеими сторонами. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения согласия на обмен. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого из наймодателей обмениваемого помещения являются основаниями для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременно для заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в помещение в связи с обменом.

В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения предоставлено и членам семьи нанимателя (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на другое или кто-то из участников договора социального найма не согласен с предложенным вариантом обмена, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения. То есть, в соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым проживающим с ним членом семьи иска о принудительном обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ).

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм действующего жилищного законодательства в предмет доказывания по спору о принудительном обмене жилыми помещения, в частности, входят:

1) факт предоставления жилых помещений, предлагаемых для обмена, по договору социального найма;
2) соответствие жилого помещения, предлагаемого для обмена, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации);
3) наличие или отсутствие условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (статья 73 Жилищного кодекса Российской Федерации);
4) соблюдение законных интересов граждан, проживающих в данных жилых помещениях (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
5) подтверждение того, что спор существует между членами семьи и нанимателем жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
6) состояние здоровья, возраст граждан, которые производят обмен;
7) варианты обмена и их соответствие интересам обменивающихся сторон;
8) состав лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
9) другие заслуживающие внимания обстоятельства.